マイホームのために安い土地がないか調べていると色々な用語が出てきます。その用語の中でも再建築不可物件と借地権付き物件について知っておくと物件の売買で役立つこともあるので再建築不可物件と借地権付き物件の意味、メリット、デメリットを紹介していきます。
再建築不可物件とは
法律用語で見ると難しいように思えてしまいますが、再建築不可物件とは、要するに建物を新たに立てられない物件の事を指します。更地にして建てなおそうとしても、新たに建物を建築できない物件ということです。これは、建築法第42条に表記されている「道路」が関係しており、建築基準法によると道路法に基づく道路に沿って建築されていない建物は、再建築不可物件に指定されています。
具体的に言うと道路に面している建築物の幅が2m以上でなければ再建築不可能となってしまいます。つまり、道路に面している建物でも、道路に面している建物の部分が2m未満だと再建築不可物件になるのです。したがって価格が安いし、今は売却を考えていないからといって建築不可物件だと知らずに購入してしまうと後で困ることになるかもしれません。
再建築不可物件のメリット
再建築不可能物件のメリットは何といっても購入費用が安く抑えられることです。中には歴史的な建築物もあり古き良き味のある建物に居住できるのです。
購入価格の他、毎年払う固定資産税も安くなります。固定資産税が低い理由は、資産価値も低いからなのです。
再建築不可物件は初期費用と毎年払う固定資産税をおさえたい人にはピッタリと言えます。
また、中には再建築不可物件を購入し、リノベーションをして楽しむ人もいます。
再建築不可物件のデメリット
しかし、メリットもあればデメリットもあります。再建築不可物件デメリットは、住宅ローンの融資が通らないことが少なくありません。売却するにしても建物自体古いため、資産価値が低く、銀行はそういった家を担保にローンを貸し渋ります。
また、道路に面している物件と違い、同じ中古でもなかなか売れないのです。同じ土地に接する物件と比較すると再建築不可物件は価格が半値以下の場合が多く、中には購入した値段の1割にも満たない物件もあります。そして、再建築不可物件の多くが古い家屋のため、耐震対策がされていない物件が少なくありません。仮に耐震対策をして、地震をしのいだとしても、その後に起こる火事で建物が倒壊してしまったら、建物を新たに立てられません。再建築不可物件は、日常的に使うには十分ですが、突発的な災害が発生し場合、その土地自体に住めなくなってしまいます。
借地権付き物件とは
続いて借地権付き物件について解説していきます。不動産のチラシには「安い」とか「有利」等の表示は基本的に記載できないので【土地の権利形態等】の部分を見てみると借地権の文字が入っているのを確認できるでしょう。
借地権とは土地と建物の所有者が別々であるので、売りに出されている建物を購入しても土地の部分は所有することはできないということになります。
借地権付き物件のメリット
一般の不動産と比較した借地権付き物件のメリットは購入価格に加えて維持費の支出も抑えられることです。
土地を所有していない分土地の固定資産税を仕払う義務がないからです。もちろんその土地を借りるので地主に対しては借用書で定められた地代を支払わなくてはいけませんが、実際の借地権に関する地代の相場はとても安価です。
また、突然地主から土地の返却を迫られるといったことはなく、基本的に旧借地権であれば借り主に有利に定められているため、ほぼ半永久的にその土地の借地権を所有することができるのです。
借地権付き物件のデメリット
借地権のでメリットとしてはやはり売却をしたくなったときになかなかスムーズにいかないことも多いというところでしょう。
基本的に借地権を第三者に売却する場合、地主の承諾料が必要になります。地主としても引き続き所有してもらいたいと思っているかもしれませんし、他の人に借地権を譲渡してほしくないと考える場合も多いからです。
そうしてた地主と借り主との間に調整が必要になり借地権の専門家を仲介に立てて行うのが一般的です。
